Aussi appelé financement participatif, le crowdfunding s’est imposé depuis quelques années comme le moyen idéal pour investir directement dans des projets immobiliers. Il suscite cependant encore de nombreuses interrogations.
Nous vous proposons alors de découvrir le mode de fonctionnement, les avantages et les risques associés à cette forme d’investissement.
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Plan de l'article
Le crowdfunding immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Le crowdfunding immobilier consiste à investir dans des projets liés à la thématique immobilière à travers des plateformes dédiées. En général, vous n’obtenez pas la copropriété d’un bien pour le revendre ou le louer. Vous financez plutôt des professionnels de l’immobilier avec des prêts obligataires.
Les acteurs professionnels de l’immobilier se financent principalement par des banques. Ils ont cependant besoin d’apports en fonds propres pour initier et développer leurs projets.
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Cette étape peut s’avérer assez onéreuse et implique par ailleurs le partage de la marge avec les partenaires financiers. Consultez cette page qui aborde le même sujet pour en savoir plus.
Le crowdfunding immobilier apparaît aujourd’hui comme une alternative à ce mode de fonctionnement traditionnel. Il concerne notamment les promoteurs constructeurs qui construisent des programmes immobiliers neufs ainsi que les foncières qui gèrent un portefeuille d’actifs immobiliers dans une optique patrimoniale.
Les marchands de biens ou promoteurs rénovateurs sont également concernés.
Quel est le principe de fonctionnement du crowdfunding immobilier ?
Dans le crowdfunding immobilier, des plateformes agréées se chargent d’analyser et de sélectionner des projets à fort potentiel de rentabilité. Elles négocient aussi avec les emprunteurs les conditions du financement telles que le montant, le taux de rendement, la durée, les garanties…
Les membres inscrits sur la plateforme (particuliers ou professionnels) peuvent ensuite décider de participer à un projet.
Le suivi administratif des collectes, le recouvrement et la distribution des flux est assurée par la plateforme qui joue le rôle d’interface entre les émetteurs et les investisseurs pendant toute la durée du financement.
Parmi les caractéristiques majeures du crowdfunding immobilier, on peut évoquer :
- Le financement obligataire émis par la société,
- Une durée d’emprunt qui varie de 12 à 36 mois,
- Un bridge pour apporter des ressources financières dans l’attente du débouclage d’une opération.
Dans le crowdfunding immobilier, il est possible de mettre en place des garanties et des sûretés telles que les hypothèques, les cautions personnelles des porteurs de projets, des fiducies et bien d’autres encore. Les financements pour chaque projet peuvent aller de quelques centaines de milliers d’euros à de nombreux millions.
Pour résumer le fonctionnement du crowdfunding immobilier, les investisseurs deviennent les créanciers et sont prioritaires sur les porteurs de projet.
Quels sont les avantages de l’investissement dans l’immobilier via le crowdfunding ?
Le principal avantage du crowdfunding immobilier est qu’il permet d’investir sur une problématique immobilière sans avoir à manipuler des actifs réels. Le financement porte essentiellement sur des opérateurs professionnels, le niveau de valorisation du marché et d’autres éléments annexes. Avec l’investissement en prêts obligataires, le profil de risque est attractif et équilibré.
Dans le crowdfunding immobilier, les remboursements et les intérêts sont versés périodiquement en fonction de l’échéancier. Le rendement obtenu avec cette forme d’investissement est en général supérieur au rendement locatif immobilier (sans les frais de gestion et les coûts d’entretien).
Le crowdfunding immobilier est par ailleurs perçu comme une nouvelle forme de « pierre papier ». Il est en effet accessible en investissement unitaire moins important que pour réaliser une acquisition de bien. Le ticket d’entrée est en général de 1000 euros.
Avec le crowdfunding, il est enfin possible de se diversifier sur différents projets proposés par différents opérateurs situés dans différentes régions.
Quels sont les risques associés au crowdfunding immobilier ?
Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier présente de nombreux risques qu’il faut prendre en considération avant de s’y lancer. Il est en effet possible de perdre tout ou partie de son investissement. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de diversifier les placements sur plusieurs projets.
Selon le type d’opération que vous financez par le crowdfunding, le risque peut être plus ou moins élevé. S’il s’agit d’une promotion immobilière par exemple, les inconvénients peuvent être relatifs au dérapage des coûts, aux retards ou encore aux difficultés à commercialiser le programme.
Les risques associés aux liquidités sont très limités dans le crowdfunding immobilier. L’emprunteur peut cependant faire défaut si le projet ne lui a pas beaucoup rapporté. On peut alors noter un simple retard ou une perte financière importante.
Dans les circonstances de défaut ou de retard de remboursement, la plateforme de crowdfunding s’occupe de la procédure de recouvrement des fonds pour chaque investisseur. Elle peut également mettre en œuvre les garanties initialement prévues dans le contrat.